+7.499.990.73.76(24/7)
/info/647/
Полезная информация

Юридическая грамотность и самообразование в вопросах купли-продажи жилья

30 Апреля 2015     

При покупке жилой собственности люди редко задаются мыслью о том, что в дальнейшем какие-либо обстоятельства смогут помешать их владению недвижимостью. Покупателю было бы неплохо самостоятельно изучить заранее всю процедуру оформления сделки купли-продажи с тем, чтобы понимать весь механизм предстоящих действий и знать, какие проблемы могут при этом возникнуть.

С чего начать

Поиск нового жилья – это трудоемкий процесс, требующий от покупателя немало душевных и физических сил. Приступая к начальному этапу, следует запастись большим терпением и достаточным количеством свободного времени.

Найти подходящий вариант недвижимости можно с помощью различных источников информации. В этом могут помочь рекламные сообщения в газетах, доски объявлений, интернет-ресурсы, риэлтерские агентства или рекомендации друзей и знакомых. Необходимо тщательно изучать объявления, анализировать рынок жилья, стоит предварительно проконсультироваться с юристами.

Когда поиск завершается удачным выбором, то стороны (покупатель и продавец) должны достигнуть устного взаимного согласия по поводу окончательной цены. После этого предстоит совершить несколько процедур, связанных с правоустанавливающими документами.

Но еще до того, как будет начато движение по купле-продаже, хорошо было бы определить правовую чистоту заключаемой сделки. Она включает в себя проверку истории жилья. Это необходимо для того, чтобы исключить возможные посягательства на квартиру третьих сторон. Вполне возможно, что на нее имеют права другие лица.

Проверка данных продавца

При знакомстве следует предъявить друг другу паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Покупатель должен дать понять продавцу, что намерен произвести проверку всех документов через законные источники информации.

С документами на жилье нужно внимательно ознакомиться и снять с них копии для дальнейшей проверки. Чтобы получить нужную информацию, следует обратиться в государственные базы данных, где возможно получить о продавце следующие сведения:

— паспортные данные;

— прописка;

— количество прописанных людей в квартире;

— семейное положение;

— наличие и количество детей иждивенцев;

— факт утраты или замены паспорта или иных документов;

— находится ли кто-нибудь, из ранее прописанных в квартире, в местах лишения свободы;

— нахождение в розыске.

Неплохо также обратиться за помощью к будущим соседям. Объяснив им свои намерения, можно поинтересоваться, кто проживает в квартире, и попросить охарактеризовать продавцов и их образ жизни.

Желательно еще выяснить, что человек, с которым предстоит совершить сделку, является дееспособным. Это важно для дальнейшего исключения вероятности признания незаконности купли-продажи. Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает определенные нормы, в соответствии с которыми подобная сделка может признаться недействительной. К сожалению, в обществе всегда находятся недобросовестные граждане, желающие воспользоваться такими нормами, или находящие тонкие лазейки в несовершенстве законодательства. В проверке полной дееспособности могут помочь профессиональные юристы.

К сопровождению сделки желательно привлечь опытного адвоката или юриста, который возьмет на себя проверку составления всех необходимых документов и правильность составления договора купли-продажи. Нередко услуги оформления берут на себя и риэлтерские конторы.

Жилое помещение – что это такое?

В документах по сделке купли-продажи будет постоянно фигурировать термин «жилое помещение» или «жилое строение». Эти понятия обычно относят к тем самостоятельным объектам, которые имеют явные признаки жилья.

Как сказано в ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Участники сделки

На время отсутствия одной из сторон в момент оформления купли-продажи, ее могут представлять другие лица, у которых на руках будет доверенность на проведение сделок, подтвержденная нотариально.

Если в сделке с одной из сторон принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, то вместо них выступают родители. Для людей признанных недееспособными, на помощь приходят их опекуны.

Оформление договора

В статье 550 Гражданского кодекса РФ говорится, что документ о продаже недвижимости заключается в письменной форме путем составление одного документа, подписанного сторонами, в котором указывается полная информация по предстоящей сделке и который должен удовлетворять обе стороны, о чем свидетельствует указание личных данных и собственноручная подпись.

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна быть отражена определенная информация, что подтверждается статьями 554, 555, 558, 432 Гражданского кодекса РФ:

— Наименование, место и дата подписания.

Документ должен быть озаглавлен с четким отражением сути дела, и датирован текущим числом. Обязательно указывается населенный пункт, в котором происходит событие.

— Информация о сторонах.

Приводятся полные данные о покупателе и продавце, взятые из документов, подтверждающих личность граждан.

— Изложение сути договора.

Подробное и детальное изложение сделки с обязательным описанием объекта купли-продажи. Информацию о жилом помещении (место нахождения, количество комнат, метраж, этажность и т. д.) можно взять из правоустанавливающих документов продавца.

— Указание документа, подтверждающего право собственности.

Приводится название и реквизиты соответствующего свидетельства продавца.

— Цена и условия оплаты.

Реальная стоимость, по которой будет продано жилье, должна быть отражена цифрами и прописью четко и ясно. Важным моментов является также выбор валюты для расчетов по жилью. Кроме этого, указывают сроки внесения платежа и условия.

— Перечень граждан, проживающих на жилой территории с указанием их прав.

В договоре также следует четко указать вид формы собственности жилой недвижимости.

— Подпись сторон.

Кроме росписи, в документе следует собственноручно написать полностью фамилии имена и отчества обеих сторон.

По желанию продавца и покупателя договор купли-продажи можно составить в обычной письменной форме. Закон не требует его обязательного нотариального подтверждения. В дополнение к документу стороны составляют также приемо-передаточный акт жилья.

Однако не будет хуже, если заключение сделки будет проведено в присутствии нотариуса, который внимательно проверит все реквизиты сторон и комплект необходимых для заключения договора купли-продажи недвижимости документов.

В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», нотариусы с 1 февраля 2014 года получили право наряду с Росреестром удостоверять сделки с недвижимостью. В феврале в 13 регионах страны (Санкт-Петербург, Хакасия, Адыгея, Астраханская, Вологодская, Курганская, Ленинградская, Свердловская, Челябинская, Ярославская и Новосибирская области, Краснодарский и Красноярский края) стартовал эксперимент по обязательному нотариальному удостоверению таких сделок. В ходе эксперимента будет опробован новый подход: нотариус должен проверять правоспособность сторон, наличие обременений у объектов, миграционный учет и дееспособность участников сделки, наличие проблем с исполнительным производством.

Как проходит госрегистрация права собственности на жилье

Чтобы достигнутая договоренность покупки и продажи была законной и вступила в действие, ее нужно зафиксировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росеестре).

Обязательность процедуры подтверждается в статье 551 Гражданского кодекса РФ. Документальным подтверждением передачи права владения служит свидетельство о государственной регистрации.

Здесь следует уточнить, что с недавних пор (с 01.03.2013) в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимость фиксируется только информация о переходе права владения, а не сам договор. Такое упрощение процедуры оформления дало возможность гражданам сэкономить время и часть денежных средств, освобождая их от уплаты дополнительной государственной пошлины.

Порядок действий при регистрации права перехода собственности

Чтобы запустить механизм государственной регистрации, нужно сначала написать заявления от обеих сторон с просьбой о процедуре. Оформление документа производится по стандартному образцу, который имеется в отделах федеральной службы или на страницах официального сайта Росреестра.

Далее необходимо записаться на процедуру подачи документов для регистрации. Это можно сделать путем личного обращения в территориальный отдел государственного органа. Чтобы узнать местонахождение структурного подразделения, можно обратиться на сайт ведомства и найти нужную информацию по карте. Кроме адресных данных и телефонных номеров здесь сообщается также о режиме работы и приемных днях.

Для удобства граждан записаться на прием можно также по телефону или с помощью сайта в закладке «Государственные услуги». Можно перейти сразу по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/cc_ib_state_registration_of_property/cc_ib_general_information.

В назначенный день в Росреестр подаются заявления сторон сделки и большой пакет документов, о котором говорится далее в статье. С момента подачи оформленных бумаг начинается процедура регистрации. Результата по ней следует ожидать некоторое время.

Госпошлина

Регистрационные действия Федеральной службы относятся к категории платных услуг. За то, что будет зафиксировано право перехода собственности от продавца к покупателю, участникам сделки необходимо внести назначенную оплату.

В официальном письме Министерства финансов РФ от 16.06.2011 даются разъяснения по Налоговому кодексу РФ о том, кто должен производить оплату госпошлины в определенных ситуациях.

Согласно п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных законодательством, госпошлина для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для организаций - 22 000 рублей;

Готовим документы

Чтобы процедура регистрации была проведена без препятствий, для нее следует подготовить определенный пакет документов. Основной перечень можно узнать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru. Список включает в себя:

— Оригинальные экземпляры договора купли-продажи и акта приема-передачи в трех экземплярах;

— свидетельство права собственности на жилье продавца;

— правоустанавливающие и кадастровые документы на жилое помещение;

— квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию;

— согласие ближайшего родственника (одного из супругов) на проведение сделки; для людей, не состоящих в браке, соответствующая справка; оба документа подтверждаются нотариально;

— выписка из домовой книги, содержащая информацию о людях, проживающих в жилом помещении с указанием их прав;

— справка о выполнении условий (два экземпляра) предоставляется в том случае, когда в договоре были указаны требования, которые одна из сторон должна выполнить в обязательном порядке еще до регистрации (например, проведение ремонтных работ, устранение неисправностей коммуникаций и т. д.);

— копии паспорта продавца и покупателя;

— для юридического лица, участвующего в сделке, требуются дополнительно оригиналы и копии учредительных документов, подтверждающих законность его деятельности.

При оформлении отношений с новым покупателем следует заключить письменный предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), который должен содержать все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ) и сумму внесенного задатка. При отказе покупателя от заключения основного договора купли-продажи продавец будет вправе оставить себе сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ) или обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Предварительная оплата

Нередко в начале взаимоотношений между продавцом и покупателем помимо договора купли-продажи оформляется договор задатка или аванса. Оба понятия включают в себя внесение части денежных средств от общей суммы за жилье.

Заключающим сделки необходимо знать разницу между авансом и задатком, так как задаток по форме является авансом, но несет на себе дополнительную функцию гарантированного обеспечения исполнения сделки в будущем.

Итак, задаток отличается тем, что его назначением является твердое подтверждение намерений покупателя. Принимая задаток, продавец не имеет права продолжать предлагать для продажи свою квартиру другим лицам. Задаток – это подтверждение серьезности намерений сторон и гарантия неизменности их действий. Если данные обязательства будут нарушены покупателем, то задаток остается у продавца. Если нарушителем договора станет продавец, то он обязан вернуть покупателю сумму вдвое большую задатка (ст. 380 ГК РФ).

При заключении гражданско-правовых договоров, в том числе купли-продажи квартир, в расчетах часто используются авансовые платежи. Гражданский кодекс РФ не содержит специальных требований к форме соглашения об авансе. Однако в п. 3 ст. 380 ГК РФ указано, что при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное. То есть соглашение об авансе может быть заключено в устной форме (ст. 159 ГК РФ).

Но согласно п. 2 ст. 161 ГК РФ простая письменная форма соглашения об авансе обязательна, если сумма аванса превышает 10 тысяч рублей. Несоблюдение данной нормы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В отличие от задатка (ст. ст. 380 — 381 ГК РФ) аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки (ст. ст. 330, 331 ГК РФ).

Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ. Поскольку уплата аванса — это денежное обязательство, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Названные правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае отказа от возврата аванса заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о взыскании:

— суммы аванса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ);

— процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

— судебных расходов (ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ).

Передача денежных средств

Ответственный момент окончательного расчета наступает до или после окончания процедуры регистрации жилой недвижимости. Момент передачи денежных средств определяется сторонами по взаимному согласию. Сделать это можно при помощи различных способов оплаты. Продавец и покупатель могут рассмотреть следующие варианты:

— Передача наличных денег непосредственно в руки.

Взаиморасчеты должны проводиться в закрытом помещении строго конфиденциально.

— Зачисление наличной суммы на карточный счет продавца.

Передача к зачислению крупной суммы происходит в банке в закрытом помещении с участием обеих сторон.

— Перечисление суммы с банковского счета покупателя на расчетный счет продавца.

При выборе безналичного способа расчета в договоре купли-продажи обязательно указывают определенные сроки перевода. Этот вид оплаты наиболее безопасен, чем предыдущие.

— Передача через посредника, например, риэлтора.

Агентство берет на себя техническое обеспечение и безопасность передачи денежной массы. Оно обязано предоставить подходящие условия для процедуры и взять на себя функции контролера при пересчете денежных сумм.

— Использование банковской ячейки.

Наиболее безопасный способ передачи денег, набирающий в последние годы все большую популярность.

Если покупатель прибегает к услугам ипотечного кредита, то форму и условия оплаты определяет банк-кредитор.

Ячейка банка – лучший способ передачи денег

При выборе финансового учреждения следует отдавать предпочтение известным, проверенным домам, подтверждающим свою репутацию многолетним стажем работы и положительными отзывами клиентов. Важно, чтобы оба участника купли-продажи одинаково доверяли банку.

Для того чтобы воспользоваться услугами закладочной ячейки, следует заключить трехсторонний договор между покупателем, продавцом и банком. Срок аренды определяется сроком документального оформления сделки. Чаще всего это один месяц.

В договоре указываются права доступа каждой из сторон к денежной ячейке. В день открытия сейфа продавец и покупатель вместе размещают там деньги. После этого до окончания срока аренды доступ к ячейке имеет только продавец, который должен предъявить работникам банка свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой регистрации. Если сделка не состоялась, то покупатель имеет право забрать из ячейки свои деньги в последние два дня срока аренды.

Таким образом, главным разрешением доступа к денежному сейфу является оформленный договор с регистрационной отметкой Росреестра. Это является гарантией сохранения денежных средств и надежной страховкой для обеих сторон.

Что получается в итоге

Процесс продажи и покупки жилой недвижимости – это большой труд, ответственное и серьезное дело. Чтобы найти подходящий вариант жилья, люди порой тратят на это не один год своей жизни. Поэтому справедливым окончанием всех действий по купле-продаже, будет следующее распределение элементов сделки:

— Покупатель получает в свое полное владение вожделенную квартиру, законное право на которую зафиксировано в государственном ведомстве. Подтверждением этого факта служит свидетельство на право собственности и акт приема-передачи.

— Продавец остается с крупной суммой денег.

На любом этапе долговременного процесса покупателю и продавцу следует оставаться спокойными, демонстрируя друг другу и окружающим выдержку, собранность и объективность. Цивилизованные отношения между людьми – это залог успеха любого дела.

Рады помочь вам!

Вы можете обратиться к нам за помощью в составлении заявлений, договоров и исков, а так же получением консультации по их подачи в соответствующие инстанции.

Первоначальная консультация - бесплатно. Составление документов (заявлений, жалоб, договоров, исков, претензий) от 3 000 рублей.